Schönheitsreparaturen und der Mietvertrag

Ein leidiges und dennoch vielschichtiges Thema in aller Munde bei jedem Mietverhältnis. Die Mehrzahl der Bürger Deutschlands lebt nicht in den eigenen vier Wänden, sondern nutzt aus vielerlei Gründen das Angebot anderer, die Wohnungen in allen Größen und Formen am Markt anbieten.

 

Soweit so gut.

 

Die unsäglichen modernen Hürden der von Angst um ihr Hab und Gut geprägten Anforderungen sind überwunden, der meist vom Vermieter, der Hausverwaltung oder gar dem Makler entworfenen, nicht mehr verhandelbaren Mietvertrag liegt nun vor dem künftigen Mieter zur Unterschrift. Sollte dieser doch versucht sein dieses mehrseitige Vertragswerk zu studieren wird er bei 99,9 Prozent der Verträge auf die sogenannten Schönheitsklauseln stoßen.

 

Der Grundsatz des Mietvertrags nach § 535 Bürgerliches Gesetzbuch besagt nach dessen Text, dass der Vermieter verpflichtet ist dem Mieter den Gebrauch der Sache während der Mietzeit zu gewähren. Darüber hinaus hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der Mietzeit zu erhalten. Der Mieter hingegen ist lediglich verpflichtet den vereinbarten Mietzins zu entrichten.

 

Wie passt nun dieser Grundsatz aber zu den mannigfaltigen Auflagen des Mieters in den heutigen Mietverträgen?

Nun der überwiegende Anteil des deutschen Zivil- bzw. Privatrechts ist zur freien Disposition der Vertragspartner gestellt. Soweit das vertragliche Geschäft nicht den Kern der ursprünglichen Regelung betrifft, also beispielsweise die unentgeltliche Überlassung der Mietsache, so würde aus der Mietsache flux eine "Leihsache", da die unentgeltliche Miete faktisch eine Leihe ist.

 

Die Väter des Bürgerlichen Gesetzbuches sahen in dem Mietzins im Sinne von § 535 BGB auch schon das Ausgleichsentgelt für die Nutzung und die nutzungsabhängige Verschlechterung der überlassenen Mietsache. Leider haben das die Gerichte und auch der Bundesgerichtshof schon lange vergessen. Heute ist anerkannte Rechtsprechung, dass die weiteren meist mit finanziellem Hintergrund vom Vermieter festgelegten "Klauseln", wie insbesondere die der vom Mieter zu übernehmenden Schönheitsreparaturen, grundsätzlich gültig sind.

 

Die über die Jahre hereinbrechende höchstrichterliche Rechtsprechung zugunsten der Mieter vermag letztlich nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Grundsatz des Mietvertrages im Sinne von § 535 BGB verwaschen und aufgeweicht wurde. Dies ist schlussendlich auch der Grund für die Auslastung der Gerichte mit diesem Thema.

 

Vertraglich kann also dem Mieter auferlegt werden, seine Spuren der Nutzung der Mietsache zu "verwischen". Nach der in § 28 Abs. 4 II. BV bestehenden Definition gehört dazu das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, der Heizkörper, der Fenster, der Innentüren und der Außentüren von innen oder kurz Schönheitsreparaturen.

 

Zu unterscheiden ist hier zwischen einer Individualvereinbarung und einem Formularmietvertrag. Bei letzterem müssen die hinzugefügten Klauseln den Regelungen der §§ 305 ff. BGB standhalten. Hierauf zielt auch die oben genannte Rechtsprechung.

 

Folgend werden nun einige Beispiele für unzulässige und damit nach § 306 BGB unwirksame Klauseln aufgeführt.

 

• Laut dem Urteil des BGH vom 23.06.2004 - VIII ZR 361/03 ist ein starrer Fristenplan  unwirksam, wenn er nicht den Zustand der Räume berücksichtigt, d.h. ein gegen § 307 BGB verstoßender starrer Fristenplan liegt dann nicht vor, wenn der Vermieter bei einem entsprechend guten Zustand der Wohnung zur Verlängerung der Fristen verpflichtet ist. Diese Rechtsprechung wurde durch das Urteil BGH 05.04.2006 - VIII ZR 178/05 bestätigt. Auch die Formulierung "regelmäßig" beinhaltet einen starren Fristenplan (KG Berlin 22.05.2008 - 8 U 205/07).
• Die Verpflichtung zum Ende des Mietverhältnisses ohne eine individuelle Feststellung des Renovierungsbedarfs ist unwirksam (BGH 12.09.2007 - VIII ZR 316/06). Dies gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet war.
• Eine Formularklausel, die den Mieter bei dem Ende des Mietverhältnisses zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet, die an einem Fristenplan von drei, fünf beziehungsweise sieben Jahren ausgerichtet ist (starre Quotenklausel), ist unwirksam, da der tatsächliche Abnutzungsgrad der Wohnung nicht berücksichtigt wird (BGH 18.10.2006 - VIII ZR 52/06).
• Die Pflicht, die Ausführung in "neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten" vorzunehmen, greift unzulässig in den Ermessensspielraum des Mieters bezüglich der Gestaltung seiner Wohnung, also seines intimen Lebensbereichs, ein (BGH 18.06.2008 - VIII ZR 224/07).
• Unzulässig ist nach dem Urteil BGH 05.04.2006 - VIII ZR 152/05 die in einem vorformulierten Mietvertrag enthaltende Klausel, nach der der Mieter bei dem Auszug verpflichtet wird, alle angebrachten Tapeten zu entfernen.
• Klauseln in Formularmietverträgen über Wohnraum, nach denen die Schönheitsreparatur nur durch einen Fachhandwerker und nicht in Eigenleistung vorgenommen werden darf, sind unwirksam (BGH 09.06.2010 - VIII ZR 294/09).
• Die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Beginn des Mietverhältnisses ohne eine gleichzeitige finanzielle Entlastung des Mieters (Zuschuss des Vermieters, mietfreies Wohnen für einen begrenzten Zeitraum) ist unzulässig (BGH 20.10.2004 - VIII ZR 378/03).

Welche Formulierung für entsprechende Klauseln kann der Vermieter verwenden? Welche der verwendeten Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen?

 

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